住宅ローンの計算方法を徹底解説【2026年版】月返済額の求め方
住宅ローンを検討する際、「月々いくら返済するのか」は最も重要な情報です。本記事では、住宅ローンの計算方法を元利均等返済・元金均等返済の2つの方式に分けて徹底解説します。住宅金融支援機構の最新データに基づき、金利別のシミュレーション表や諸費用の概算も紹介します。
元利均等返済と元金均等返済の違い
住宅ローンの返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。それぞれの特徴を理解することで、自分に合った返済プランを選べます。
元利均等返済とは
元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる返済方式です。日本の住宅ローン利用者の約95%がこの方式を選んでいます（住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」2024年度）。
計算式:
月返済額 = 借入額 × 月利 × (1+月利)返済月数 ÷ ((1+月利)返済月数 - 1)
ここで、月利 = 年利 ÷ 12、返済月数 = 返済年数 × 12 です。
メリット: 毎月の返済額が一定のため、家計管理がしやすい。返済計画が立てやすく、ライフプランに組み込みやすい。
デメリット: 返済初期は利息の割合が大きく、元金がなかなか減らない。元金均等返済と比べて利息総額が多くなる。
元金均等返済とは
元金均等返済は、毎月の元金返済額が一定で、利息が徐々に減っていく返済方式です。返済初期の月返済額は元利均等返済より高くなりますが、返済が進むにつれて月返済額が下がります。
メリット: 利息総額が元利均等返済より少ない。返済が進むほど月返済額が減る。
デメリット: 返済初期の月返済額が高い。審査時に高い返済能力が求められる。
金利別シミュレーション表
以下は、借入額3,000万円・返済期間35年の場合の月返済額・総返済額・利息総額のシミュレーションです（元利均等返済方式）。
| 金利タイプ | 適用金利 | 月返済額 | 総返済額 | 利息総額 |
|---|---|---|---|---|
| 変動金利 | 0.375% | 76,229円 | 32,016,180円 | 2,016,180円 |
| 10年固定 | 1.300% | 88,944円 | 37,356,480円 | 7,356,480円 |
| フラット35 | 1.960% | 98,512円 | 41,375,040円 | 11,375,040円 |
出典: 住宅金融支援機構「民間住宅ローンの貸出動向調査」2024年度 / フラット35公式サイト 2026年4月適用金利に基づく概算
変動金利とフラット35では、35年間で約935万円もの利息差が生じます。ただし、変動金利には金利上昇リスクがあるため、単純な比較だけでは判断できません。
返済比率の計算方法と目安
返済比率（返済負担率）は、年間の住宅ローン返済額を年収で割った割合です。金融機関の審査で重要な指標となります。
計算式: 返済比率(%) = 年間返済額 ÷ 年収 × 100
一般的な目安は以下の通りです：
- 25%以下: 余裕のある返済（推奨）
- 25〜30%: 標準的な範囲
- 30〜35%: やや厳しい（フラット35の上限は35%）
- 35%超: 審査に通りにくい
例えば、年収600万円で月返済額88,944円（10年固定・3,000万円・35年）の場合：
返済比率 = (88,944 × 12) ÷ 6,000,000 × 100 = 17.8%（余裕あり）
出典: 住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」2024年度 — 利用者の平均返済比率は21.8%
住宅購入の諸費用
住宅ローンの月返済額だけでなく、購入時にかかる諸費用も把握しておくことが重要です。諸費用は物件価格の5〜10%が目安です。
| 費用項目 | 新築の場合 | 中古の場合 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | なし（売主直売の場合） | 物件価格×3%+6万円 |
| 登記費用 | 30〜50万円 | 30〜50万円 |
| ローン手数料 | 3〜70万円 | 3〜70万円 |
| 火災保険料 | 15〜40万円（10年） | 15〜40万円（10年） |
| 印紙税 | 1〜6万円 | 1〜6万円 |
| 不動産取得税 | 0〜30万円 | 0〜30万円 |
3,000万円の新築住宅の場合、諸費用は約150〜300万円が目安です。中古住宅の場合は仲介手数料が加わるため、約210〜400万円程度になります。
繰上返済の効果シミュレーション
繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。利息軽減効果が大きいのは期間短縮型です。
例: 3,000万円・35年・変動金利0.375%で、5年後に100万円を繰上返済した場合
- 期間短縮型: 返済期間が約1年7ヶ月短縮。利息軽減額は約5.8万円。
- 返済額軽減型: 月返済額が約2,800円減少。利息軽減額は約3.4万円。
ただし、住宅ローン控除の適用期間中（最大13年間）は、繰上返済によって控除額が減る可能性があります。控除期間終了後に繰上返済するのが一般的な戦略です。
まとめ：住宅ローン計算のポイント
住宅ローンの計算で押さえるべきポイントは以下の通りです：
- 約95%の人が選ぶ元利均等返済は月返済額が一定で家計管理がしやすい
- 変動金利（0.375%）とフラット35（1.96%）では35年間で約935万円の利息差がある
- 返済比率は25%以下が理想。30%を超えると家計が厳しくなる
- 諸費用は物件価格の5〜10%を別途用意する
- 繰上返済は住宅ローン控除の期間終了後がおすすめ
当サイトの住宅ローンシミュレーターでは、5つの質問に答えるだけで変動・固定・フラット35の3パターンの月返済額を無料で比較できます。ぜひお試しください。
よくある質問
元利均等返済と元金均等返済、どちらがおすすめですか？
約95%の方が元利均等返済を選んでいます。毎月の返済額が一定で家計管理がしやすいためです。ただし、利息総額を少なくしたい場合は元金均等返済も検討の価値があります。
住宅ローンの計算式を教えてください
元利均等返済の計算式は「月返済額 = 借入額 × 月利 × (1+月利)^返済月数 ÷ ((1+月利)^返済月数 - 1)」です。月利は年利÷12、返済月数は返済年数×12で計算します。
諸費用はどのくらいかかりますか？
物件価格の5〜10%が目安です。3,000万円の新築なら約150〜300万円、中古なら仲介手数料が加わり約210〜400万円程度です。
返済比率はどのくらいが適切ですか？
25%以下が理想的です。フラット35の審査上限は35%ですが、30%を超えると家計が厳しくなるため、余裕を持った計画をおすすめします。
繰上返済はいつするのがベストですか？
住宅ローン控除の適用期間（最大13年間）が終了した後がおすすめです。控除期間中に繰上返済すると、控除額が減る可能性があります。