アパート経営が赤字…売却すべき？赤字の原因と立て直し方法【2026年版】

1. アパート経営が赤字になる5つの原因

アパート経営が赤字に転落するケースは決して珍しくありません。国土交通省の「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」（2024年）によると、賃貸住宅オーナーの約25%が「経営に不安を感じている」と回答しています。

出典: 国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」（2024年）

赤字の原因を正確に把握することが、立て直しの第一歩です。以下の5つの原因のうち、あなたのアパートに当てはまるものはどれでしょうか。

原因① 空室率の上昇

アパート経営が赤字になる最大の原因は空室率の上昇です。総務省の「住宅・土地統計調査」（2023年）によると、全国の賃貸住宅の空室率は約18.4%に達しています。特に地方都市や郊外では空室率が25%を超えるエリアも増えており、アパート経営の収益を圧迫しています。

出典: 総務省「住宅・土地統計調査」（2023年）

空室率が上昇する主な要因は以下の通りです。

• エリアの人口減少: 地方都市や郊外では人口流出が続いており、賃貸需要そのものが減少している
• 競合物件の増加: 相続税対策としてのアパート建設ラッシュにより、供給過剰になっているエリアがある
• 物件の老朽化: 築年数が経過し、設備や内装が時代遅れになっている
• 賃料設定の問題: 相場より高い賃料設定のまま放置している

例えば、8戸のアパートで空室が2戸（空室率25%）の場合、満室時と比べて年間の家賃収入は約120〜160万円減少します（1戸あたり月額5〜7万円の場合）。この減収分がそのまま赤字につながります。

原因② 修繕費の増加

アパートは築年数の経過とともに、さまざまな修繕が必要になります。特に築15年を超えると、設備の交換や外壁・屋根の補修など、大きな出費が発生しやすくなります。

木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、実際には適切なメンテナンスを行えば30〜40年は使用可能です。ただし、メンテナンスには継続的な費用が必要であり、これを怠ると物件の価値が急速に低下します。

原因③ 金利上昇によるローン負担増

日本銀行の金融政策の転換により、変動金利型ローンの負担が増加しています。アパートローンは住宅ローンよりも金利が高い傾向にあり、金利上昇の影響をより大きく受けます。

例えば、借入額5,000万円・返済期間25年のアパートローンの場合、金利が1%上昇すると毎月の返済額は約2.3万円増加し、年間では約27.6万円の負担増になります。これだけでキャッシュフローがマイナスに転じるケースも珍しくありません。

原因④ 賃料の下落

築年数の経過や周辺の競合物件の増加により、賃料が下落するケースがあります。新築時に設定した賃料を維持できなくなり、入居者の入れ替わりのたびに賃料が下がっていく「賃料下落スパイラル」に陥ることがあります。

一般的に、木造アパートの賃料は築10年で新築時の90〜95%、築20年で80〜85%程度まで下落する傾向にあります。ただし、立地や物件の管理状態によって下落幅は大きく異なります。

原因⑤ 管理費・固定資産税の負担増

管理会社への管理委託費、共用部の電気代・水道代、火災保険料、固定資産税・都市計画税など、アパート経営には毎月・毎年の固定費がかかります。これらの費用は家賃収入が減少しても一定額が発生するため、空室率が上がるほど収支を圧迫します。

2. 赤字アパートの立て直し方法

赤字の原因が特定できたら、以下の立て直し方法を検討しましょう。原因に応じた適切な対策を講じることで、赤字を解消できる可能性があります。

方法① 空室対策を強化する

空室が赤字の主因であれば、空室対策が最優先です。具体的には以下の施策が有効です。

• 賃料の適正化: 周辺相場を調査し、競争力のある賃料に見直す
• リフォーム・リノベーション: 水回りの交換、壁紙の張り替え、インターネット無料化など
• 初期費用の軽減: 敷金・礼金ゼロ、フリーレント（1〜2ヶ月の家賃無料）の導入
• ペット可・楽器可: ターゲット層を広げる
• 管理会社の変更: 客付け力の高い管理会社に切り替える

特に効果が高いのがインターネット無料化です。全国賃貸住宅新聞の調査によると、入居者が部屋探しで重視する設備の第1位は「インターネット無料」で、導入コストは1戸あたり月額1,000〜2,000円程度です。

方法② 管理コストを見直す

管理会社の管理委託費は家賃収入の3〜5%が相場ですが、管理内容に見合った費用かどうかを確認しましょう。複数の管理会社から見積もりを取り、サービス内容と費用を比較することで、コスト削減が可能な場合があります。

また、共用部の電気代削減（LED化・人感センサー導入）、火災保険の見直し、プロパンガス会社の変更なども、固定費削減に有効です。

方法③ ローンの借り換え・条件変更を検討する

現在のアパートローンの金利が高い場合、借り換えによって返済額を減らせる可能性があります。特に、数年前に高い金利で借り入れた場合は効果が大きいです。

借り換えが難しい場合は、現在の金融機関に返済期間の延長を相談する方法もあります。返済期間を延長すれば毎月の返済額は減少しますが、総返済額は増加するため、慎重に判断する必要があります。

方法④ 賃料以外の収入源を確保する

アパートの敷地や共用部を活用した副収入の確保も有効です。

• 自動販売機の設置: 月額3,000〜10,000円程度の収入
• 駐車場・駐輪場の外部貸し: 空きスペースの有効活用
• 太陽光パネルの設置: 屋根を活用した売電収入
• 看板・広告スペースの貸し出し: 道路沿いの物件で有効

3. 売却すべきか保有すべきか？判断基準

立て直し策を検討した上で、売却すべきか保有すべきかを判断するための基準を整理します。

売却を検討すべきケース

保有を継続すべきケース

4. 赤字アパートを売却する際の注意点

売却を決断した場合、赤字物件ならではの注意点があります。事前に把握しておくことで、スムーズな売却を実現しましょう。

注意点① オーバーローンの場合の対処

ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、差額を自己資金で補填しなければ売却できません。金融機関の抵当権を抹消するためには、ローンを完済する必要があるためです。

オーバーローンの場合の選択肢は以下の通りです。

• 自己資金で差額を補填する: 最もシンプルだが、まとまった資金が必要
• 金融機関と交渉する: 任意売却（金融機関の同意を得て残債以下で売却）の可能性を探る
• 他の資産を売却して補填する: 他の不動産や金融資産を活用
• 保有を続けてローン残債を減らす: 時間をかけてローン残債と物件価格の差を縮める

注意点② 入居者がいる状態での売却

アパートに入居者がいる場合は、オーナーチェンジとして売却します。入居者の退去を待つ必要はなく、賃貸借契約はそのまま新オーナーに引き継がれます。

むしろ、入居者がいる状態のほうが、買い手にとっては「すぐに家賃収入が得られる」というメリットがあり、空室だらけの物件よりも売却しやすい傾向にあります。

注意点③ 売却価格の設定

赤字物件の売却では、相場より若干低めの価格設定が早期売却のポイントです。赤字の状態が続くほど損失が拡大するため、多少の値引きをしてでも早期に売却するほうが、トータルでは有利になるケースが多いです。

注意点④ 瑕疵（かし）の告知義務

売却時には、物件の瑕疵（欠陥）を買い手に告知する義務があります。雨漏り、シロアリ被害、配管の不具合、過去の事故・事件など、知っている不具合は必ず告知しましょう。告知義務を怠ると、売却後に契約不適合責任を問われるリスクがあります。

5. 赤字物件の査定で高値を引き出すコツ

赤字のアパートでも、工夫次第で査定価格を上げることは可能です。以下のコツを実践しましょう。

コツ① 売却前に空室を埋める

前述の通り、稼働率は査定価格に直結します。売却を決めたら、まずは空室対策に全力を注ぎましょう。賃料を多少下げてでも空室を埋めることで、査定価格が大幅にアップする可能性があります。

例えば、8戸のアパートで2戸空室（空室率25%）の場合と満室の場合では、キャップレート7%で計算すると査定価格に約340万円の差が出ます（1戸あたり月額5万円の場合）。

コツ② レントロールと修繕履歴を整備する

買い手が最も重視するのは、物件の収益性と管理状態です。レントロール（賃貸借条件一覧表）と修繕履歴を時系列で整理し、物件の状態を「見える化」しましょう。

コツ③ 複数の不動産会社に査定を依頼する

一棟アパートの査定は、不動産会社によって評価基準が大きく異なります。最低5社以上に査定を依頼し、査定額の根拠を比較検討しましょう。投資用一棟物件の売却実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。

コツ④ 土地の資産価値をアピールする

築古のアパートでは、建物の価値はほぼゼロでも、土地の資産価値が評価されるケースがあります。特に、容積率に余裕がある土地や、再建築で収益性の高い物件が建てられる土地は、建物の価値以上の価格で売却できる可能性があります。

コツ⑤ 売却時期を見極める

不動産市場には季節性があり、一般的に1〜3月の繁忙期は賃貸需要が高まるため、稼働率が改善しやすく、売却にも有利な時期です。逆に、6〜8月の閑散期は買い手も少なくなる傾向があります。

6. 赤字アパートの税務処理

アパート経営の赤字は、税務上のメリットを活用できる場合があります。

不動産所得の損益通算

アパート経営の赤字（不動産所得の損失）は、給与所得など他の所得と損益通算が可能です。これにより、所得税・住民税の還付を受けられる場合があります。

ただし、以下の点に注意が必要です。

• 土地の取得に要した借入金の利子は損益通算の対象外
• 青色申告の場合、損益通算しきれない損失は翌年以降3年間の繰越控除が可能
• 事業的規模（5棟10室以上）の場合、青色申告特別控除65万円が適用可能

出典: 国税庁「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」（2025年版）

売却時の税金

アパートを売却した場合、譲渡所得に対して課税されます。所有期間5年超で約20.315%、5年以下で約39.63%の税率です。売却損が出た場合は、一定の条件のもとで損益通算が可能です。

出典: 国税庁「譲渡所得の税額の計算」（2025年版）

7. ケーススタディ：赤字アパートの再生と売却

ケース1: 空室対策で再生した事例

このケースでは、月額賃料を3,000円下げ、インターネット無料を導入し、管理会社を変更したことで、3ヶ月で満室を達成しました。賃料は下がったものの、空室が解消されたことでキャッシュフローは月9万円改善しました。

ケース2: 売却を選択した事例

このケースでは、400万円の自己資金補填が必要でしたが、毎月5.5万円の持ち出しが続くことを考えると、約6年分の損失を一度に精算した形になります。売却資金の一部を他の投資に振り向けることで、トータルのリターン改善を図りました。

よくある質問