不動産査定の方法5つを比較｜AI査定・一括査定・訪問査定の違い【2026年版】

1. 不動産査定の5つの方法

不動産の価格を知る方法は複数あります。それぞれの特徴を理解し、目的に応じて使い分けることが重要です。

2. 5つの査定方法を徹底比較

① AI査定

AIが物件データ（エリア・築年数・面積・家賃等）をもとに、収益還元法で概算価格を算出する方法です。匿名・無料・約2分で結果が出るため、最初のスクリーニングに最適です。

• ✅ メリット: 匿名で利用可能、即時結果、営業電話なし
• ❌ デメリット: 物件固有の状態（管理状態・設備・眺望等）は反映されない

② 一括査定サイト

1回の入力で複数の不動産会社から査定を受けられるサービスです。複数社の査定額を比較できるメリットがありますが、個人情報の入力が必要で、営業電話がかかるデメリットがあります。

③ 訪問査定

不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、建物の状態・設備・眺望・管理状況等を確認した上で査定額を算出します。最も精度が高い無料査定方法です。

④ 自分で調べる

国土交通省の「不動産取引価格情報」やレインズ（不動産流通機構）の成約事例を参考に、自分で相場を調べる方法です。費用はかかりませんが、専門知識が必要です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」（土地総合情報システム）

⑤ 不動産鑑定

国家資格を持つ不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価額を算出します。裁判・相続・税務申告等で公的な価格証明が必要な場合に利用します。費用は20〜50万円程度です。

出典: 国土交通省「不動産鑑定評価基準」

3. AI査定の仕組みとメリット・デメリット

AI査定は、大量の不動産取引データを機械学習で分析し、物件の特徴から価格を予測する仕組みです。投資用物件の場合、収益還元法（年間NOI÷キャップレート）をベースに、エリア・築年数・物件タイプ等の補正を加えて算出します。

4. 一括査定サイトの仕組みと注意点

一括査定サイトは、売主の物件情報を複数の不動産会社に送信し、各社から査定額を受け取るサービスです。

「高値受け」に注意

一括査定では、不動産会社が媒介契約を獲得するために、実際には売れない高い査定額を提示する「高値受け」が問題になっています。査定額だけでなく、査定の根拠（利回り・キャップレート・比較事例）を必ず確認しましょう。

5. 訪問査定で重視されるポイント

投資用物件の訪問査定では、以下のポイントが重視されます。

1. 収益性: 年間家賃収入・NOI・実質利回り
2. 稼働率: 現在の入居率・過去の空室履歴
3. 建物の状態: 外壁・屋上防水・設備の劣化状況
4. 管理状況: 共用部の清掃・修繕積立金の状況
5. 立地: 駅距離・周辺環境・将来の開発計画
6. 法的リスク: 既存不適格・境界確定の有無・テナントの契約条件

6. 投資用物件に最適な査定の進め方

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