ワンルームマンション投資の売却相場は？損しない売り時と査定のコツ【2026年版】

1. ワンルームマンション投資の売却相場【2026年最新】

ワンルームマンション投資の売却を検討する際、最初に気になるのが「今いくらで売れるのか？」という点でしょう。結論から言うと、2026年現在、東京23区のワンルームマンション（築10年前後・25㎡前後）の売却相場は約1,800〜2,800万円です。

国土交通省の「不動産価格指数」（2025年12月公表）によると、マンションの価格指数は2010年を100として約195.7に達しており、過去15年で約2倍に上昇しています。特にワンルームマンションは、単身世帯の増加や都市部への人口集中を背景に、堅調な価格推移を見せています。

出典: 国土交通省「不動産価格指数」（2025年12月公表）

ただし、売却相場はエリア・築年数・駅からの距離・管理状態・稼働率によって大きく変動します。同じ東京23区でも、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）と城東エリア（墨田・江東・荒川等）では500万円以上の差が出ることも珍しくありません。

正確な売却相場を知るためには、AI簡易査定で概算を把握した上で、複数の不動産会社に訪問査定を依頼するのが最も確実な方法です。

2. エリア別の売却相場データ

以下は、2026年現在のワンルームマンション（築10年前後・25㎡前後・駅徒歩10分以内）の売却相場目安です。

出典: 不動産流通推進センター「不動産業統計集」（2025年）、各社公開データを参考に作成

注意すべきは、表面利回りが高いエリアほど物件価格は安いという点です。地方都市の表面利回り6〜8%は一見魅力的に見えますが、空室リスクや流動性リスクが高く、売却時に買い手が見つかりにくいという側面があります。

3. 築年数別の価格推移と減価率

ワンルームマンションの価格は、築年数の経過とともに下落していきます。ただし、その下落率は一定ではなく、築10年まで急落し、その後は緩やかに下落するというカーブを描きます。

出典: 東日本不動産流通機構（レインズ）「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2025年）

重要なのは、築年数による価格下落は立地によって大きく異なるという点です。東京都心部の好立地物件は築30年でも新築時の60〜70%の価値を維持するケースがある一方、地方郊外では築20年で新築時の30〜40%まで下落することもあります。

また、2025年以降は建築資材の高騰により新築マンションの価格が上昇しているため、中古マンションの相対的な割安感が増し、築10〜20年の物件は価格が下がりにくい傾向にあります。

4. 売却相場に影響する7つの要因

① 立地（最も重要）

不動産の価値は「立地が9割」と言われるほど、エリアの影響が大きいです。特に最寄り駅からの距離は価格に直結します。駅徒歩5分以内の物件は、徒歩10分超の物件と比べて10〜20%高い価格で取引される傾向があります。

② 築年数

前述の通り、築年数は価格に大きく影響します。ただし、1981年6月以降の新耐震基準の物件であれば、築年数が経過しても一定の需要があります。旧耐震基準の物件は融資が付きにくく、売却が困難になるケースがあります。

③ 稼働率（入居状況）

投資用マンションの売却では、満室稼働中の物件が最も高く売れます。空室がある場合、買い手は空室リスクを織り込んで低い価格を提示する傾向があります。売却前に空室を埋める努力をすることで、査定価格が上がる可能性があります。

④ 管理状態

マンションの管理状態は「マンションは管理を買え」と言われるほど重要です。管理組合の運営状況、修繕積立金の積立状況、過去の大規模修繕の実施履歴などが査定に影響します。

⑤ 金利環境

金利が低い時期は不動産投資ローンが組みやすく、買い手が増えるため物件価格は上昇します。逆に金利上昇局面では買い手が減り、価格下落圧力がかかります。日銀の金融政策動向には常に注意が必要です。

⑥ 周辺の再開発計画

再開発計画や新駅の開業は、エリアの不動産価格を大きく押し上げます。物件周辺に再開発計画がある場合は、計画発表後〜着工前が最も価格が上がりやすいタイミングです。

⑦ 賃料水準

投資用マンションの価格は収益還元法で算出されるため、賃料が高い物件ほど査定価格も高くなります。賃料の見直し（適正な値上げ）は、売却価格を上げるための有効な手段です。

5. 損しないための売り時の見極め方

売り時シグナル① 所有期間が5年を超えた

不動産の譲渡所得税は、所有期間5年以下で約39.63%、5年超で約20.315%と約2倍の差があります。5年を超えたタイミングは売却を検討する最初のチャンスです。

出典: 国税庁「譲渡所得の税額の計算」（2025年版）

売り時シグナル② 含み益が出ている

定期的に査定を行い、購入価格と現在の査定価格の差（含み益）を確認しましょう。含み益が出ている時は売却の好機です。特に、含み益が購入価格の20%以上になっていれば、諸費用を差し引いても利益が残る可能性が高いです。

売り時シグナル③ デッドクロスが近い

ローンの元金返済額が減価償却費を上回る「デッドクロス」が到来すると、手元のキャッシュフローが悪化します。デッドクロスの到来前に売却することで、税務上のメリットを最大化できます。

売り時シグナル④ 大規模修繕が近い

大規模修繕は1戸あたり100〜150万円の費用負担が発生します。修繕前に売却すれば、この費用を回避できます。修繕積立金の値上げが予定されている場合も、売却を検討するタイミングです。

出典: 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（2023年）

売り時シグナル⑤ 賃料の下落が始まった

周辺の賃料相場が下落傾向にある場合、物件の収益力が低下し、査定価格も下がります。賃料の下落が始まったら、早めの売却判断が損失の拡大を防ぎます。

6. 査定で高値を引き出す5つのコツ

コツ① 複数の不動産会社に査定を依頼する

最低3社、できれば5社以上に査定を依頼しましょう。不動産会社によって査定基準が異なるため、査定額に200〜500万円の差が出ることは珍しくありません。一括査定サイトを活用すると効率的です。

コツ② 投資用不動産の売却実績が豊富な会社を選ぶ

自己居住用マンションの売却と投資用マンションの売却では、買い手の層が全く異なります。投資家向けの販売チャネルを持つ不動産会社を選ぶことが、高値売却の鍵です。

コツ③ 満室稼働の状態で売却する

空室がある状態で売却すると、買い手は空室リスクを織り込んで低い価格を提示します。売却活動を始める前に、空室を埋める努力をすることで、査定価格を上げることができます。

コツ④ レントロールを整備する

レントロール（賃貸借条件一覧表）は、投資家が物件の収益性を判断する最も重要な資料です。現在の賃料・契約期間・更新履歴を整理しておくことで、買い手に安心感を与え、高値での売却につながります。

コツ⑤ 修繕履歴を整理しておく

過去の修繕履歴（設備交換・内装リフォーム等）を時系列で整理しておくと、物件の管理状態の良さをアピールできます。特に、水回りの交換履歴は買い手が重視するポイントです。

7. 売却時にかかる費用と手取り額シミュレーション

ワンルームマンションを売却する際にかかる主な費用は以下の通りです。

手取り額シミュレーション例

以下は、東京23区のワンルームマンションを売却した場合のシミュレーションです。

このシミュレーションでは、7年間の家賃収入（約580万円）を加えると、トータルリターンは約786万円（投資額1,800万円に対して約43.7%）となります。

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