不動産の媒介契約3種類の違い｜投資物件売却に最適なのは？【2026年版】

1. 媒介契約とは？3種類の基本

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する際に締結する契約です。宅地建物取引業法（第34条の2）に基づき、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類が定められています。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2（媒介契約）

どの契約タイプを選ぶかによって、不動産会社の販売活動の内容や報告頻度が変わります。投資用物件の売却では、物件の特性や売却の緊急度に応じて最適な契約タイプを選ぶことが重要です。

2. 3種類の媒介契約を徹底比較

出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

3. 投資用物件の売却に最適な契約タイプ

おすすめ戦略: 専任媒介→一般媒介への切り替え

投資用物件の売却では、以下の2段階戦略がおすすめです。

物件タイプ別のおすすめ

• 区分ワンルーム: 専任媒介がおすすめ。流動性が高いため1社で十分
• 一棟アパート・マンション: 専任媒介（投資用物件専門会社）がおすすめ。専門知識とネットワークが必要
• 高額物件（1億円超）: 専任媒介がおすすめ。買主が限られるため、ネットワークの広い大手に依頼
• 早期売却が必要: 一般媒介で複数社に依頼。販売チャネルを最大化

4. 囲い込みの見分け方と防止策

囲い込みとは

囲い込みとは、売主から売却を依頼された不動産会社が、自社で買主も見つけて両方から仲介手数料を得る（両手仲介）ために、他社からの問い合わせを断る行為です。2025年の宅地建物取引業法改正で規制が強化されましたが、完全にはなくなっていません。

囲い込みの見分け方

• レインズに登録されているか確認する（専任・専属専任は登録義務あり）
• レインズの「取引状況」が「公開中」になっているか確認する
• 知人や別の不動産会社に物件を問い合わせてもらう
• 内覧の申込みが不自然に少ない
• 販売活動の報告内容が具体性に欠ける

囲い込みの防止策

• 一般媒介で複数社に依頼する: 囲い込みの余地がなくなる
• レインズの登録証明書を受け取る: 登録状況を確認できる
• 販売活動報告を定期的に確認する: 問い合わせ件数・内覧件数をチェック
• 契約期間を短く設定する: 2ヶ月で成果が出なければ変更を検討

5. 媒介契約の締結から売却までの流れ

1. 不動産会社の選定: 投資用物件の取扱実績が豊富な会社を3社以上比較
2. 査定の依頼: AI査定で概算→訪問査定で詳細な価格を把握
3. 媒介契約の締結: 契約タイプ・期間・仲介手数料を確認して署名
4. 販売活動の開始: レインズ登録・ポータルサイト掲載・投資家への紹介
5. 内覧対応・価格交渉: 買付申込みの受領→条件交渉
6. 売買契約の締結: 重要事項説明→契約書署名→手付金受領
7. 決済・引渡し: 残金受領→所有権移転登記→鍵の引渡し

6. 契約期間・解約・変更のルール

契約期間

専属専任・専任媒介の契約期間は最長3ヶ月です。3ヶ月を超える契約は、3ヶ月に短縮されます。一般媒介は法定の上限がありませんが、実務上は3ヶ月が一般的です。

解約のルール

• 契約期間満了時: 更新しなければ自動的に終了
• 期間中の解約: 不動産会社に債務不履行（販売活動を怠る等）がある場合は解約可能
• 違約金: 正当な理由なく期間中に解約する場合、それまでにかかった広告費等を請求される可能性がある

よくある質問