一棟アパートの売却相場は？査定のポイントと高く売るコツ【2026年版】

1. 一棟アパート売却市場の現状

2026年の一棟アパート売却市場は、金利上昇の影響を受けて調整局面に入っています。日本銀行の利上げにより投資用ローンの金利が上昇し、レバレッジを効かせた投資が以前より難しくなったことで、特に地方の一棟アパートでは買い手が減少しています。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」の「収益物件市場動向」（2025年）によると、一棟アパートの平均表面利回りは7.56%で、前年比+0.3%上昇しています。利回りの上昇は、物件価格の下落を意味します。

出典: 健美家「収益物件市場動向 四半期レポート」（2025年）

一方で、都市部の好立地アパートは依然として需要が底堅く、築浅・満室・駅近の物件は高値で取引されています。売却を検討する際は、自分の物件がどのセグメントに属するかを正確に把握することが重要です。

2. エリア別・築年数別の売却相場

エリア別の利回り水準と売却相場

一棟アパートの売却価格は、「年間家賃収入÷利回り」で概算できます。エリアごとの利回り水準は以下の通りです。

出典: 日本不動産研究所「不動産投資家調査」（2025年）をもとに作成

築年数別の価格補正

木造アパートの法定耐用年数は22年です。築年数が進むにつれて建物の評価は下がりますが、土地の価値は維持されます。

3. 一棟アパートの査定方法と重視されるポイント

収益還元法による査定

一棟アパートの査定では、収益還元法（直接還元法）が最も重視されます。

査定で重視される5つのポイント

1. 年間家賃収入（NOI）: 最も重要な要素。満室想定ではなく、実際の稼働状況が重視される
2. エリアのキャップレート: エリアの需給バランスや将来性で決まる。都心部は低く、地方は高い
3. 築年数と建物の状態: 木造22年の耐用年数が目安。修繕履歴が良好な物件は評価が高い
4. 稼働率（空室率）: 満室稼働の物件は高評価。空室が多いと大幅に減額される
5. 土地の価値: 築古物件ほど土地値の比重が大きくなる。接道条件・用途地域・容積率も重要

積算法（原価法）による査定

金融機関の融資審査では、積算法（土地の路線価評価＋建物の再調達原価×残存率）も重視されます。積算価格が収益価格を大きく下回る場合、融資が付きにくく売却が困難になることがあります。

4. 木造アパートの法定耐用年数と売却への影響

木造アパートの法定耐用年数は22年です（国税庁「耐用年数表」）。この耐用年数は、減価償却の計算期間であると同時に、融資審査にも大きく影響します。

出典: 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」（令和7年4月1日現在法令等）

融資への影響

多くの金融機関は、投資用ローンの融資期間を「法定耐用年数−築年数」以内に設定します。つまり、築15年の木造アパートの場合、融資期間は最長7年程度となり、毎月の返済額が大きくなります。融資期間が短いと買主のキャッシュフローが悪化するため、売却価格にも影響します。

デッドクロスとの関係

木造アパートは耐用年数が短いため、デッドクロス（ローン元金返済＞減価償却費）に早期に到達します。中古で取得した場合の耐用年数は「（22年−経過年数）＋経過年数×20%」で計算されるため、築10年で取得した場合は14年で減価償却が終了します。

5. 一棟アパートを高く売る5つのコツ

コツ① 満室にしてから売る

空室がある状態で売ると、買主は空室リスクを織り込んで低い価格を提示します。売却前に空室を埋めることで、査定額が5〜15%向上するケースがあります。一時的にフリーレント（1〜2ヶ月の家賃無料）を提供してでも満室にする価値はあります。

コツ② 修繕履歴・レントロールを整備する

買主（投資家）は、物件の収益性とリスクを詳細に分析します。以下の資料を整備しておくことで、買主の安心感が高まり、価格交渉で有利になります。

• レントロール（各部屋の賃料・契約期間・入居日・更新日）
• 過去5年分の修繕履歴と費用
• 建物検査報告書（あれば）
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 管理会社との契約内容

コツ③ 複数の不動産会社から査定を取る

一棟アパートの査定額は不動産会社によって10〜20%の差が出ることがあります。最低3社から査定を取り、査定額の根拠（利回り・キャップレート・比較事例）を確認しましょう。

コツ④ 投資家向けポータルサイトに掲載する

一棟アパートの買主は投資家です。楽待・健美家・不動産投資連合隊などの投資家向けポータルサイトへの掲載を不動産会社に依頼しましょう。

コツ⑤ 売り出し時期を繁忙期に合わせる

投資用不動産の取引が活発な時期は1〜3月（確定申告・決算対策）と9〜11月（年末に向けた投資判断）です。この時期に合わせて売り出すことで、買い手が見つかりやすくなります。

6. 売却にかかる費用・税金の一覧

出典: 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（令和7年4月1日現在法令等）

7. 築古アパートの売却戦略（土地値売却）

土地値売却とは

築22年を超えた木造アパートは、建物の残存価値がほぼゼロとなるため、「土地値」ベースでの売却が現実的な選択肢になります。土地値売却とは、建物の価値を考慮せず、土地の価値のみで売却する方法です。

土地値売却が有利なケース

• 土地の路線価が高いエリア（都市部・駅近）
• 容積率に余裕があり、建て替えで収益性が向上する
• 更地にした方が土地の利用価値が高い
• 建物の老朽化が著しく、修繕費が高額になる

売却方法の選択肢

• 現況渡し（建物付き）: 解体費用がかからないが、買主は限定される
• 更地渡し: 解体費用（100〜300万円）がかかるが、買主の幅が広がる
• 入居者付きで売却: 家賃収入がある間は収益物件として売却し、退去後に建て替え

よくある質問