東京の投資マンション売却相場【2026年最新】区別データ付き
📋 目次
1. 2026年 東京の投資マンション市場概況
2026年の東京投資マンション市場は、金利上昇の影響を受けつつも、都心部を中心に底堅い動きを見せています。国土交通省の不動産価格指数（2025年12月公表）によると、東京都のマンション価格指数は約207.3（2010年=100）で、全国平均（195.7）を上回る高水準を維持しています。
出典: 国土交通省「不動産価格指数」（2025年12月公表）
東京都の人口は2025年10月時点で約1,408万人と、依然として増加傾向にあります。特に23区は単身世帯の増加と外国人居住者の増加により、ワンルームマンションの賃貸需要が堅調です。
出典: 東京都「東京都の人口（推計）」（2025年10月1日現在）
2. エリア別キャップレートと売却相場
東京23区のエリア分類
| エリア分類 | 該当区 | キャップレート | ワンルーム㎡単価 |
|---|---|---|---|
| 都心5区 | 千代田・中央・港・新宿・渋谷 | 3.5〜4.0% | 150〜200万円/㎡ |
| 城南 | 品川・目黒・大田・世田谷 | 3.8〜4.3% | 120〜170万円/㎡ |
| 城西 | 中野・杉並・練馬 | 4.0〜4.5% | 100〜140万円/㎡ |
| 城東 | 台東・墨田・江東・江戸川・葛飾・荒川・足立 | 4.2〜4.8% | 90〜130万円/㎡ |
| 城北 | 文京・豊島・北・板橋 | 4.0〜4.5% | 100〜140万円/㎡ |
出典: 日本不動産研究所「不動産投資家調査」（2025年）をもとに作成
具体的な売却価格の目安
📊 モデルケース: 築10年・20㎡のワンルームマンション
| エリア | 月額家賃 | 年間NOI | 売却価格目安 |
|---|---|---|---|
| 都心5区 | 10〜12万円 | 108〜130万円 | 2,800〜3,500万円 |
| 城南 | 8.5〜10万円 | 92〜108万円 | 2,200〜2,800万円 |
| 城西・城北 | 7.5〜9万円 | 81〜97万円 | 1,800〜2,400万円 |
| 城東 | 7〜8.5万円 | 76〜92万円 | 1,600〜2,200万円 |
※NOIは管理費・修繕積立金控除後。空室率5%想定。
3. 築年数別の売却価格の目安
東京23区の投資用ワンルームマンション（20㎡前後）の築年数別売却価格の目安は以下の通りです。
| 築年数 | 都心5区 | 城南・城西・城北 | 城東 |
|---|---|---|---|
| 〜5年 | 3,200〜4,000万円 | 2,500〜3,200万円 | 2,000〜2,600万円 |
| 6〜10年 | 2,800〜3,500万円 | 2,200〜2,800万円 | 1,800〜2,300万円 |
| 11〜15年 | 2,400〜3,000万円 | 1,800〜2,400万円 | 1,500〜2,000万円 |
| 16〜20年 | 2,000〜2,600万円 | 1,500〜2,000万円 | 1,200〜1,600万円 |
| 21〜30年 | 1,600〜2,200万円 | 1,200〜1,600万円 | 900〜1,300万円 |
| 31年〜 | 1,200〜1,800万円 | 800〜1,200万円 | 600〜1,000万円 |
築年数が10年経過するごとに、概ね15〜20%程度価格が下落する傾向があります。ただし、都心5区は立地プレミアムが大きく、築古でも比較的価格が維持されやすいです。
4. 東京23区の注目エリアと再開発情報
再開発で注目のエリア
- 品川駅周辺: リニア中央新幹線の始発駅。品川開発プロジェクト（2025年〜段階的開業）により、大幅な地価上昇が期待される
- 渋谷駅周辺: 渋谷スクランブルスクエア等の再開発が進行中。IT企業の集積によりオフィス需要が旺盛
- 豊洲・有明エリア: 東京五輪後の開発が継続。ファミリー層の流入で賃貸需要が増加
- 池袋駅周辺: Hareza池袋を核とした再開発。文化施設の集積で街の魅力が向上
人口増加エリア
東京都の「東京都区市町村別人口の予測」（2022年3月公表）によると、2040年まで人口増加が見込まれるのは中央区・港区・江東区・品川区・台東区などの湾岸・都心エリアです。人口増加エリアの投資物件は、長期的な賃貸需要が見込めるため、売却時にも有利です。
出典: 東京都「東京都区市町村別人口の予測」（2022年3月公表）
5. 東京で投資マンションを高く売るポイント
- 複数の査定を取得する: AI査定→3社以上の訪問査定で適正価格を把握
- 投資家向けの不動産会社を選ぶ: 東京の投資用物件に強い会社は投資家ネットワークが豊富
- 繁忙期に売り出す: 1〜3月の確定申告シーズンは投資家の購入意欲が高い
- 海外投資家もターゲットにする: 円安メリットで東京の不動産は海外投資家に人気
- 管理状態をアピールする: 管理組合の財務状況・修繕積立金の残高を開示
6. 海外投資家への売却と注意点
円安を背景に、海外投資家による東京の投資マンション購入が増加しています。特に香港・シンガポール・台湾の富裕層は、東京都心部のワンルームマンションを「安全資産」として購入する傾向があります。
海外投資家への売却時の注意点
- 源泉徴収義務: 非居住者への不動産売却では、買主が売却価格の10.21%を源泉徴収して税務署に納付する義務がある
- 英語対応の不動産会社を選ぶ: 契約書・重要事項説明の英訳が必要
- 送金の確認: 海外からの送金には時間がかかるため、決済スケジュールに余裕を持つ
出典: 国税庁「No.1936 非居住者に不動産の対価を支払ったとき」（令和7年4月1日現在法令等）
7. 2026年後半〜2027年の東京市場見通し
東京の投資マンション市場の見通しをまとめます。
| エリア | 価格見通し | 根拠 |
|---|---|---|
| 都心5区 | 横ばい〜微増 | 供給不足・海外需要・再開発効果 |
| 城南・城西 | 横ばい | 実需と投資需要のバランス |
| 城東・城北 | 横ばい〜微減 | 金利上昇の影響がやや大きい |
| 東京郊外（多摩地域） | やや下落 | 人口減少・都心回帰の影響 |
よくある質問
東京23区の投資マンション売却相場は？
2026年4月現在、築10年・20㎡前後のワンルームマンションで、都心5区は3,000万〜3,500万円、城東エリアは1,800万〜2,500万円が目安です。エリア・築年数・利回りによって大きく異なります。
東京で最もキャップレートが低いエリアは？
都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）のキャップレートは3.5〜4.0%で全国最低水準です。キャップレートが低い＝資産価値が高いエリアです。
東京の投資マンション価格は今後下がる？
都心部は供給不足・海外需要・再開発により急落の可能性は低いですが、郊外や築古物件は下落リスクが相対的に高いです。金利上昇の影響は徐々に表れています。
東京で投資マンションを売却するベストタイミングは？
①価格がまだ高水準の今②所有期間5年超③大規模修繕の前④金利上昇の初期段階がベストです。2026年は含み益がある物件の利益確定に好機です。
外国人投資家に売却することは可能？
はい、可能です。円安を背景にアジアの投資家の需要が増加しています。源泉徴収（売却価格の10.21%）が必要になる点に注意してください。